Le glossaire de l'immobilier

Loi Malraux et résidence principale

Investir dans l’immobilier ancien et bénéficier de l’allègement fiscal prévu par la loi Malraux, sous quelles conditions et pour quels immeubles ?

Quels immeubles sont prévus par le dispositif légal

Pour profiter des différents avantages de la loi Malraux, le propriétaire doit posséder un immeuble sis dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable). Celui-ci doit être prévu dans un plan de sauvegarde de mise en valeur dûment approuvé par l’autorité compétente. Le SPR en question, possède un plan de valorisation. La restauration des constructions doit être considérée d’utilité publique et elles se trouvent dans des zones à habitations dégradées.

Dépenses visées par les réductions d’impôts

Plusieurs catégories de dépenses sont éligibles. Il s’agit principalement des frais de démolition et de restauration des toitures ou murs si cela résulte de la décision d’une autorité publique. Les travaux de réfection ou réparation d’un immeuble d’habitation qui a cessé par la suite d’être habitable sont couverts par le dispositif. Les travaux d’amélioration de l’habitat ainsi que ceux qui concernent l’aménagement des combles pour pouvoir être habités, les travaux de mise en conformité appartiennent aux dépenses prévues par la loi Malraux. Et enfin, les primes d’assurance, les frais de gestion mais également les frais résultant de l’adhésion à des organismes de restauration sont repris.
Quelles réductions d’impôts pour les résidences principales dans le cadre de la loi Malraux
L’assiette qui va servir de base au calcul de la réduction d’impôts concerne les dépenses susmentionnées. Pour les bâtiments situés dans un SPR avec plan de sauvegarde et mise en valeur, la réduction s’élève à 30 %.
Les immeubles situés dans des SPR où un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine est prévu bénéficient aussi d’un allègement fiscal de 22 %.
Le montant des travaux admis est de 400.000 euros sur une durée de 4 ans. C’est pratique sur le plan fiscal dans la mesure où si un exercice fiscal est trop faible pour bénéficier d’une quelconque réduction, celle-ci pourra être appliquée sur l’exercice suivant dans la limite des 4 années.

Procédure pour que le bien immobilier soit éligible

Il faut au préalable que le propriétaire ait obtenu l’autorisation du préfet qui se prononcera après avoir recueilli l’avis d’un architecte des bâtiments de France. La rénovation doit obligatoirement concerner la totalité de l’immeuble et les travaux doivent être considérés comme d’intérêt public.
L’immeuble devra être loué pour une durée minimale de 9 ans à titre de résidence principale. La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de restauration. La location à un ascendant ou descendant du propriétaire empêche le bien d’être soumis à la loi Malraux.
L’appartement ou la maison ne peut être loué que vide.
Quand on sait que le parc immobilier en France est en majorité ancien, le dispositif de la loi Malraux est particulièrement intéressant quand la demande locative est élevée. Des immeubles situés dans des villes dynamiques sur le plan économique où la population en augmentation est demandeuse de logements, constituent un bon investissement.
Un immeuble ancien rénové dans un quartier historique offre parfois à son acquéreur une valorisation supérieure à celle d’un bâtiment moderne vieux d’une dizaine d’années.
Depuis 2009, la VIR (vente d’un immeuble à rénover) offre à l’acquéreur d’acheter le bien immobilier avec les travaux de rénovation à faire, inclus. Une vente 2 en 1 qui peut faciliter toute la procédure aux investisseurs.