Le glossaire de l'immobilier

Garantie extrinsèque

Prévue par le code de la construction et de l’habitation, elle garantit à l’acheteur ou maître d’ouvrage, l’achèvement de son logement même si le promoteur immobilier connaît des difficultés financières qui l’empêchent de finir l’immeuble en cours.

Principe GFA"garantie financière d'achèvement"

Il s’agit d’une garantie extrinsèque parce qu’elle émane d’un organisme tiers à la transaction immobilière (seule forme autorisée depuis 2015). Elle protège l’acquéreur d’un bien immobilier des défaillances du promoteur. En effet, celui-ci peut être entre autres, l’objet de procédure de sauvegarde ou encore de redressement pendant que le chantier est en cours de réalisation. La société garante interviendra pour financer les travaux restés en suspens ou inexécutés pour ces raisons.

Garantie et sociétés garantes

Seules trois catégories d’organismes financiers sont habilitées à prendre en charge cette forme de caution. Les banques ou organismes financiers qui peuvent accorder un crédit immobilier, les compagnies d’assurances qui ont reçu l’autorisation pour pratiquer ce type de garantie et enfin les sociétés de caution mutuelle peuvent participer à ce type d’opération.
La société choisie ouvre un crédit appelé aussi convention de cautionnement.

Conditions pour qu’un promoteur puisse souscrire la garantie

Un programme immobilier qui aurait des difficultés dans sa commercialisation n’intéresse pas les organismes de crédit parce que la survenance de l’aléa est quasiment certaine. Ainsi, ceux-ci exigent généralement, qu’un certain pourcentage des logements ait été déjà vendu " 40% en moyenne".
Le coût de ce contrat est en principe, une prime fixée en fonction du chiffre d’affaires ou de la taille du programme immobilier.

Attestation et expiration de la garantie

Le notaire ou encore le promoteur immobilier la délivreront à l’acquéreur. Elle est nécessairement mise en annexe du contrat de vente. Elle prendra fin lorsque l’immeuble sera achevé.

Application de la caution

A partir du moment où la défaillance financière du promoteur est constatée par un manque de fonds nécessaires à la clôture des travaux, le garant intervient. Il a le pouvoir de nommer un administrateur ad hoc qui aura les mêmes pouvoirs que le maître d’ouvrage et pourra ainsi ordonner l’exécution des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Ses prestations seront versées par le garant. A partir du moment où la garantie extrinsèque est mise en avant, seule la société caution est en droit d’exiger le solde du prix de vente à l’acquéreur.

Exception pour les logements sociaux HLM

La construction de ce type d’habitation n’est pas soumise à l’obligation de souscrire le contrat de caution susmentionné. La raison est que les logements HLM bénéficient d’une manière permanente de la caution de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social. Toutefois, une attestation datant de moins de 6 mois accompagnant le contrat de vente, précisera que la CGLLS est garante pour l’organisme responsable de la construction.

Cas particulier des constructions de maisons individuelles

On parle alors de « garantie de livraison » qui ressemble à la garantie extrinsèque mais a des délais, une couverture et une mise en œuvre un peu différents. De plus, elle doit être prévue d’une manière expresse dans le contrat de vente.

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