Le glossaire de l'immobilier

Crédit immobilier in finé 

C’est une forme de crédit immobilier qui permet le remboursement des intérêts et des assurances pendant la durée de l’emprunt en laissant le capital qui sera remboursable dans son entièreté à l’échéance. Il s’agit d’un prêt contracté pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif. En raison de son taux d’intérêt particulièrement élevé et de son caractère non amortissable, il ne convient pas à l’achat d’une résidence principale.

Principe crédit immobilier in finé

Ce crédit prévoit un taux fixe calculé sur la totalité du capital et qui n’est pas amorti, et est ainsi, souvent assimilé à une forme d’épargne qui se constitue par la capitalisation d’un montant.
Le taux d’intérêt est toujours beaucoup plus élevé et par conséquent, les remboursements mensuels qui ne concernent que les intérêts mais aussi, le cas échéant, les assurances, seront particulièrement importants. C’est là que réside l’avantage en offrant la possibilité à l’emprunteur de déduire des revenus considérables. Les fortunes importantes auront de réels avantages à ce type d’investissements.
Il n’y a aucun plafond pour le montant de ce crédit mais le montant minimum est de 21.500 euros et la durée maximum est de 25 ans.

Comment garantir le prêt in finé

L’emprunteur choisit le placement unique et décide de placer une somme qui sera bloquée jusqu’au remboursement du prêt immobilier. Il peut souscrire à cet effet, un contrat de nantissement pour éviter de recourir à l’hypothèque ou la caution. L’établissement de crédit établit en faveur de l’emprunteur une forme d’assurance-vie qui à l’échéance, sera versée pour rembourser l’intégralité du capital.
Parfois, l’emprunteur va effectuer un apport partiel également gelé sur un compte. Une mensualité calculée en fonction de la différence entre l’apport et la valeur du bien immobilier encore à rembourser. On parle alors de placement partiel qui peut également recourir au nantissement
Et enfin, dans le cas du placement régulier, l’emprunteur consacre les revenus locatifs au remboursement de son investissement locatif.

Pourquoi investir avec un crédit in fine

Il s’agit d’un investissement de type locatif qui convient idéalement aux particuliers ou entreprises qui veulent bénéficier de déductions fiscales. En effet, c’est pour cette raison qu’il est adapté aux sociétés et personnes physiques qui perçoivent des sommes importantes d’investissements fonciers et généralement, tous ceux qui sont lourdement taxés. Il n’entre pas dans le calcul de l’impôt foncier, ce qui est un avantage non négligeable pour les grosses fortunes limitant de cette manière, l’impôt sur la fortune. Il est adapté aux ménages très taxés.
Les avantages de ce type de crédit sont cumulables avec d’autres allègements fiscaux qui pourraient s’appliquer.
Et enfin, en cas de décès de l’emprunteur, le bien immobilier grâce à l’assurance-vie passera directement aux ayants-droits.

Limites et risques de cette forme d’investissement

Le risque du locataire défaillant est existant. Toutefois, dans des zones où la demande en logement est élevée, il reste très limité. Si une baisse des loyers est imposée sur base de l’indice référence, le gain issu de la déduction des revenus locatifs sera également impacté. La tendance actuelle ne va néanmoins pas dans ce sens. Un dernier aléa est que le taux qui rémunère l’épargne diminue sensiblement.
Les intérêts déductibles ne peuvent dépasser les revenus locatifs pour pouvoir être déduits que dans la limite de 10.700 euros du prorata restant.