Le glossaire de l'immobilier

Cahier des charges d’un bien immobilier dans un lotissement

C’est l’ensemble de règles définissant l’implantation des habitations, le nombre de parcelles, l’interdiction de bâtir sur certaines zones du lotissement, la destination des différentes constructions mais parfois aussi des stipulations concernant le jardin, les clôtures…Il régit les rapports entres les différents acquéreurs ou colotis mais également les relations entre ceux-ci et le lotisseur.

Nature du cahier de charges

Il s’agit d’un document qui relève du droit privé. Il est de nature contractuelle et à ce titre, a force de loi entre les différentes parties. Au moment de l’achat d’une maison ou d’un appartement dans le lotissement, l’acheteur le consultera pour connaître l’étendue des obligations à respecter. D’autre part, il pourra toujours se renseigner auprès de la mairie pour connaître le cas échéant les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) applicables au lotissement qui l’intéresse.

On peut parler d’un cahier des charges de lotissement (pour l’implantation d’un lotissement) ou d’une ZAC (pour l’implantation d’une zone industrielle) par exemple.

Valeur du cahier de charges et modifications

Ce document à valeur contractuelle lie les colotis sans limite de date, que ces derniers aient signés ou non. C’est la position constante de la Cour de Cassation. La jurisprudence, en particulier les cours d’appel, ont considéré que chaque propriétaire dans un lotissement peut se prévaloir du cahier de charges sans avoir à prouver un quelconque dommage et cela nonobstant l’existence d’un plan local d’urbanisme.
Au-delà de sa valeur contractuelle, le cahier de charges peut avoir une valeur règlementaire. C’est le cas s’il a été approuvé par le préfet. Cette procédure n’existe plus mais les bâtiments antérieurs à 1978 y répondent encore dans certains cas (les colotis ont manifesté leur volonté de maintien de ce caractère dans une période de 10 ans).
Les cahiers des charges des ZAC deviennent caducs à partir du moment où cette zone n’existe plus.

Clauses du cahier de charge et demande d’aménagement

Certaines zones urbaines connaissent une densification importante des lotissements et le besoin d’aménagement de ceux-ci se heurte aux stipulations strictes d’un document établi longtemps auparavant.
Si on est en droit d’attendre une interprétation relativement large des règles par les tribunaux, de nombreux promoteurs craignent une décision judiciaire qui ordonnerait la démolition des constructions à la demande d’un des propriétaires. Le risque est trop élevé et la seule alternative est la demande de modification préalable du document.

Modifications et majorités exigées

De nature purement contractuelle ou de nature règlementaire (voir ci-dessus), les conditions de modifications seront un peu différentes. Dans le second cas, elle peut en principe, être adaptée par le code de l’urbanisme à condition qu’une majorité qualifiée se prononce en faveur de ces modifications même si l’unanimité est prévue dans le cahier des charges.. Quand le cahier est strictement de droit privé et qu’il y est prévu l’unanimité pour un changement des règles, alors le code de l’urbanisme n’est pas applicable. Tant la Cour d’Appel que le tribunal administratif se sont prononcés dans ce sens.

En résumé, le cahier des charges indique l’ensemble des clauses et conditions pour l’exécution d’un contrat de construction ou pour la vente d’un terrain à bâtir.