La SCI Familiale
Qu’est ce qu’une SCI?
La société civile immobilière familiale plus communément appelée SCI permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, ceci dans des proportions différentes ou pas et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers. Tout ceci dans un but non commercial.
Chaque associé va récupérer en contrepartie de son apport des parts sociales. Un membre de la société peut apporter une quote-part d’un immeuble qu’il possède. Alors c’est la société qui va en devenir le propriétaire, il est aussi possible d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien par le financement.
Légalement les SCI vont être réglementées par les articles 1832 et suivants du code civil ainsi que les articles 1845 et suivants du même code.
Création d’une SCI, comment faire?
Dans un premier temps il convient de se rapprocher d’un notaire, d’un avocat pour faire établir les statuts de la SCI. Le professionnel se chargera de faire toutes les formalités nécessaires telles que l’enregistrement des statuts, la publication légale, ainsi que l’inscription au Centre de Formalités des Entreprises.
Toutefois la constitution de la SCI n’est pas réservée à la gestion d’un patrimoine familial. La SCI familiale peut aussi servir à la réalisation d’une opération de construction immobilière ou de rénovation, ainsi qu’à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d’avantages fiscaux.
Le fonctionnement de la SCI?
Seul deux personnes suffisent pour constituer une société civile immobilière familiale. De plus la loi ne fixe pas de conditions particulières de nationalité contrairement à d’autres formes de sociétés.
La SCI permet aussi à un mineur d’être associé notamment car cette dernière n’a théoriquement pas de vocation commerciale.
Une SCI peut être constituée pour 99 ans ou plus.
Il est important de prendre note que les statuts régissant le fonctionnement de la SCI doivent impérativement être rédigés par écrit et par un professionnel du droit (notaire, avocat…).
Même si la rédaction des statuts est assez libre il est important d’insérer certaines clauses relatives à l’étendu du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées par exemple. Cela peut concerner aussi la limitation du droit de vote aux seuls parents ou encore de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts.
Qui dirige une SCI?
Le dirigeant d’une SCI est communément appelé gérant. Il est nommé pour traiter des affaires courantes, les décisions les plus importantes. Ces décisions vont généralement être prises en assemblée.
Pour le cas particulier d’une SCI constituée uniquement de parents et enfants et où les parents sont cogérants alors la durée du mandat ne va pas être spécifiée et va cesser à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.
Quels avantages à constituer une SCI?
Il y en a deux: la gestion du patrimoine et la transmission de patrimoine.
Dans le cadre de la gestion du patrimoine au sein d’une SCI, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Par conséquent si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, le coût de ces derniers va être réparti entre les associés. Et cela à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.
De plus il faut obtenir l’accord des associés qui représentent la majorité des parts sociales de la SCI est nécessaire pour procéder à la cession d’un bien entre autre. En cas de mésentente, la SCI va permettre de protéger davantage la sauvegarde du patrimoine.
Pour ce qui concerne la transmission du patrimoine, la société civile immobilière présente l’avantage de faciliter cette transmission.
Si vous êtes parents et que vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez alors leur céder des parts de la SCI et cela de manière successive.
Le principal avantage est que vous bénéficierez des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe. Ce qui peut s’élever à 100 000 euros par enfant pour chaque donation. Ce processus est renouvelable tous les 15 ans.
Quelle fiscalité, loi Pinel, impôts?
La société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et qu’en contrepartie vous percevez des loyers.
Les revenus fonciers qui sont perçus dans le cadre de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé va indiquer dans sa déclaration de revenu les sommes qu’il a perçues dans le cadre de la SCI.
Dans le cadre des SCI familiales à l’impôt sur le revenu, il est possible de profiter des lois de défiscalisation comme la loi Pinel, la réduction d’impôt s’applique alors au prorata du nombre des parts.
Cependant si la SCI met en location des biens meublés, elle est alors considérée comme exerçant une activité commerciale et elle sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.