Investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?

Les avantages de l'immobilier neuf par rapport à l'ancien :

Dans cet article, nous détaillerons en prenant en exemples concrets, deux types d’investissements immobiliers neufs et immobiliers anciens en investissement locatif et en résidence principale. Afin d'être objectif dans cette comparaison, nous prendrons des exemples chiffrés par rapport à des logements réels bien que les explications ci-dessous seront simplement informatives et non contractuelles. L'objectif étant de mettre en avant les points forts et les points faibles des deux investissements pour vous éclairer dans votre projet immobilier (car vous allez voir que certaines notions importantes et primordiales pour calculer la rentabilité d'un investissement sont méconnues du grand public !).

Cette étude est menée sur la France métropolitaine et notamment sur la ville de Tours située au sein de la zone B1 (zone majoritairement représentée en France).

Premier exemple de comparaison : l'investissement locatif

Nous avons mené une étude sur un appartement neuf à Tours de T3 et T2 et anciens afin d'établir un comparatif de rentabilité locative entre un investissement locatif sur de l'immobilier neuf et un autre sur de l'immobilier ancien.

Le premier point à aborder pour cette étude est le montant de l'investissement. Une chose reste sûre, les prix des logements neufs sont généralement supérieurs à ceux relevé dans le parc de logements anciens (à l'exception des situations extraordinaires et des prestations non communes).

Mais attention tout de même ! Dans le cadre de votre investissement immobilier neuf, il ne faut pas seulement regarder le montant de l'acquisition mais également les caractéristiques et les facteurs qui vont s'ajouter par la suite. En effet, la première différence notable se situe au niveau des frais de notaire (évalués entre 8 et 9% du prix du logement sur de l'immobilier ancien contre moins de 3% sur de l'immobilier neuf).

Notre comparatif est réalisé sur des biens représentatifs des parcs immobiliers neufs et anciens. Nous avons pris un montant d'investissement similaire pour les deux projets à savoir 155 000 € sur la ville de Tours en zone B1. Pour ce montant, nous avons la possibilité d'avoir un logement T3 d'environ 60 m² sur de l'ancien et un logement T2 d'environ 42 m² sur du neuf. Les loyers des deux biens sont évalués suivant le marché local à respectivement 600 € et 450 €. La première idée serait que l'immobilier ancien présente une meilleure rentabilité que le neuf d'après les rentrées de loyers plus importantes, pour le même coût d'acquisition (en sachant tout de même que le coût d'achat du T3 ancien est plus important tout de même du fait des frais de notaire plus élevés comme vu précédemment).

C'est ici que les avantages du neufs vont se révéler importants dans le calcul de votre rentabilité car si effectivement votre rentabilité est meilleure sur le T3 ancien en prenant en considération uniquement les loyers perçus et le montant d'achat, il faut prendre également en compte l'imposition issue de vos revenus locatifs (qui suivant votre tranche marginale d'imposition peut être relativement importante). Cette imposition supplémentaire a lieu sur le neuf comme sur l'ancien. Par contre, l'immobilier neuf vous offre la possibilité de bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel qui vous permet dans le cas de notre exemple d'obtenir une réduction d'impôts de 2% par an soit 3100 € donc 27 900 € sur les 9 années du dispositif.

Ainsi, en prenant en considération une détention moyenne des biens de 10 années, votre gain et votre rentabilité seront plus importants sur le T2 neuf avec la défiscalisation loi Pinel que sur le T3 ancien pour le même coût d'investissement. Il faut donc regarder pour votre investissement d'un part le prix et les loyers perçus mais également les impôts créés suite à votre investissement !

Autres points importants à prendre en compte : selon la loi actuellement en place en 2016 portant sur les plus-values immobilières, une exonération partielle ou totale est possible sur de l'immobilier neuf contrairement à l'ancien (à noter que sur une période de 10 ans, les prix des logements augmentent, qu'ils soient anciens ou neufs, donc attention à l'impôt sur la plus-value). De plus, les performances énergétiques d'un bien neuf sont supérieures à un bien ancien, les charges d'un logement neuf sont inférieures à celles d'un logement ancien (important à prendre en compte lors de la revente du produit car les nouveaux acquéreurs prendront en considération ces montants de charges).

Deuxième exemple de comparaison : la résidence principale

Les points de comparaison possibles entre un achat en résidence principale sur de l'immobilier neuf et sur de l'immobilier ancien sont multiples. L'exemple de comparaison sera ici différent car nous allons étudier deux logements T3, l'un ancien et l'un neuf, à des prix forcément différents mais à situation géographique similaire (toujours en zone B1 sur la ville de Tours).

Concernant l'acquisition, les frais de notaire sont régis par les mêmes règles et conditions que pour l'investissement locatif : les frais de notaire sont réduits sur du neuf à environ 3% contre 8 à 9% sur de l'ancien. Autre point important dans le calcul du prix d'acquisition : la TVA. En effet, comme tous les produits neufs, les logements neufs sont soumis au taux de TVA imposé par l'Etat (actuellement en 2016, le taux est de 20%). Sur certaines zones géographiques et dans le cadre d'une acquisition en résidence principale sur de l'immobilier neuf, ce taux de TVA à 20% peut être rabaissé à 5,5%. C'est le cas dans de nombreux quartiers en rénovation comportant des logements neufs.

En prenant en compte la différence de TVA et les frais de notaire réduits, l'écart de prix entre un logement neuf et un logement ancien pour de la résidence principale se réduit considérablement (pour exemple, la différence entre une TVA à 20% et une TVA à 5,5% correspond sur un logement T3 au prix de 170 000 € à 20 542 €).

Les autres notions importantes sont celles concernant les charges de copropriété et les charges énergétiques relatives aux consommations d'énergie du logement (électricité ou gaz) : sur les moyennes des biens considérés pour cette étude sur une base de prix de 135 000 € pour un logement T3 ancien et de 170 000 € TVA 20% pour un logement  T3 neuf, les charges de copropriété sont plus élevées que pour un logement neuf pour des résidences de même taille.

Concernant les consommations énergétiques, un logement neuf dispose d'un diagnostic de performances énergétiques (DPE) situé en A à la différence d'un DPE d'un logement du parc ancien qui peut rapidement se situer en dessous du D. Cette notion est très importante car elle va influencer vos consommations d'énergies (ces dernières peuvent doubler sur un logement ancien par rapport à un logement neuf) et il faut aussi prendre en compte qu'un achat immobilier se calcul également sur les 10 prochaines années. Ainsi, il faut être vigilant car les travaux de rénovation ou d'entretien seront plus fréquents sur de l'ancien (et plus coûteux) que sur du neuf (en sachant qu'un bâtiment neuf dispose de plusieurs garanties dont une garantie décennale de 10 ans).

Les frais annexes et imprévus sont donc plus nombreux sur un bien ancien du fait notamment de l'âge du bâtiment et de ses équipements. A retenir donc : moins de charges de copropriété et moins de frais de consommation énergétique sur un logement neuf. Cela est important dans la prévision d'un coût mensuel pour votre acquisition !

Dernier point à prendre en compte pour un achat en résidence principale sur de l'immobilier neuf : le prêt à taux 0% qui est un atout majeur pour la réalisation de votre projet. Car en effet, pour les mêmes mensualités, vous aurez une capacité d'achat moins importante dans l'ancien que dans le neuf (le PTZ+ est évolutif suivant la composition de votre foyer). Pour exemple, sur un bien neuf à 170 000 euros avec deux personnes destinées à occuper le logement, vous avez la possibilité d'obtenir 68 000 € de prêt à taux 0% (40% du coût de l'opération, ce montant est à définir suivant les plafonds de ressources et le coût d'acquisition d'un bien). De plus, le PTZ est cumulable avec d'autres prêts bancaires à taux 0% ou taux réduits ainsi qu'à la TVA réduite.

Pour conclure, neuf ou ancien ?

Suivant votre projet d'achat immobilier et sa destination, il est important et primordial de faire une étude et une simulation approfondie de votre projet car les premières impressions ne sont pas forcément les meilleures notamment avec les multiples notions à prendre en considération lors d'un achat immobilier.