Comparatif de rentabilité sur de l'immobilier neuf
Quelles sont les villes ayant les meilleures rentabilités sur de l'immobilier neuf en loi Pinel ?
Afin d'obtenir les meilleures conditions et les meilleures rentabilités possibles pour votre projet d'investissement immobilier sur un logement neuf, nous avons réalisé une étude comparative portant sur les rentabilités des programmes immobiliers neufs suivant les villes. Nous prendrons ainsi en compte dans nos calculs les dispositions relatives à la défiscalisation loi Pinel.
Pour mener à bien cette étude, nous avons observé aléatoirement des programmes immobiliers neufs sur les plus grandes agglomérations de France en prenant en considération leurs surfaces, leurs prix, leurs loyers applicables suivant les secteurs (en tenant compte du plafonnement de loyer de la loi Pinel) pour faire ressortir les villes ayant le plus de points positifs pour votre projet immobilier.
La méthode de comparaison est la suivante : nous allons prendre en considération trois logements pour chaque programmes immobiliers neufs étudiés (aléatoirement chez différents promoteurs immobiliers). Le calcul de rentabilité est déterminé par le prix de vente de logement, le montant de loyer auquel il peut être loué (en tenant compte d'une part du plafonnement de la loi Pinel suivant les secteurs et les zones Abis/A/B1/B2 et également du marché immobilier locatif présent sur chacune des villes étudiées). Les pourcentages de rentabilité évoqués dans cette étude ne prennent pas en compte la réduction d'impôts Pinel, les coûts relatifs aux frais de notaire, aux assurances et aux prêts. Il s'agit ici de comparer uniquement la rentabilité "brute" des logements en considérant les prix et les loyers annuels.
Toutes les résidences étudiées sont attractives sur le marché de la location. Cependant, les loyers sont adaptés suivant le marché local. Les appartements observés sont des T1, T2 et T3.
Etude comparative :
Paris intra-muros :
Les arrondissements de Paris sont en zone Abis de la loi Pinel. La première résidence étudiée se situe dans le 14ème arrondissement de Paris. Les appartements T3 oscillent entre 600 000 euros et 700 000 euros. Les rentabilités observées sur cette résidence compte tenue du plafonnement de loyer en loi Pinel sont entre 1.95% et 2.63%. La deuxième résidence observée se trouve dans le 20ème arrondissement. Les prix des logements neufs sont moins élevés que sur l'arrondissement précédent. Les rentabilités sur ce programme vont tourner entre 2.25% et 2.79%. Pour la troisième résidence située dans le 19ème arrondissement de Paris, les rentabilités vont de 2.36% à 2.72%.
Ile-de-France :
Les programmes immobiliers neufs choisis sur l'Ile-de-France pour notre étude sont situé en zone A et Abis de la loi Pinel. La première étude se porte sur une résidence située au coeur de Versailles dans le département des Yvelines. Les rentabilités observées vont de 2.77% à 3.43%. La seconde résidence étudiée est implantée à proximité d'Argenteuil sur la ville de Bezons dans le Val-d'Oise (zone A de la loi Pinel). Les taux de rentabilité observés sont compris entre 3.00% et 3.53%. Dernière résidence étudiée, un projet immobilier sur Asnières-sur-Seine dans les Hauts-de-Seine en zone Abis. Les taux de rentabilité relevés vont de 3.30% à 3.72%.
Nantes :
La ville de Nantes ainsi que son agglomération sont situées au sein de la zone B1 selon le dispositif de la loi Pinel actuellement en vigueur. Le plafonnement de loyer est donc de 10.07 euros du m². La ville propose de multiples projets immobiliers. Pour notre étude, nous allons comparer trois programmes immobiliers neufs, l'un à proximité de la vieille ville au coeur de Nantes, le second est situé sur le sud de Nantes sous la Loire et le troisième au Nord du centre-ville. La première résidence étudiée propose des taux de rentabilité compris entre 2.43% et 2.53%. La deuxième résidence présente des logements ayant des prix moins élevés que la première. Les rentabilités tournent entre 3.14% et 3.83% suivant les typologies des appartements. Pour le dernier programme immobilier neuf observé sur Nantes, ce dernier comprend des taux de rentabilité compris entre 2.53% et 3.05%.
Bordeaux :
Concernant la ville de Bordeaux, elle est également classée en zone B1 du dispositif de la loi Pinel depuis octobre 2014. Les projets que nous allons étudier sur Bordeaux sont situés : sur le nord du centre-ville sur la rive gauche de la Garonne, au niveau du lac et sur la commune du Bouscat. Pour le premier programme immobilier, l'emplacement est prisé, les prix tournent autour de 270 000 euros et 300 000 euros pour un T3. Les rentabilités des logements vont de 2.67% à 3.02%. Pour le second projet, il se situe sur les rives du Lac au nord de la ville de Bordeaux dans un quartier en renouveau total. Les taux de rentabilités brutes sur ce secteur dans le neuf sont entre 3.19% et 3.46%. Enfin, pour la dernière résidence sur Le Bouscat (commune prisée à proximité du coeur de Bordeaux), les taux de rentabilité oscillent entre 2.93% et 3.11%.
Tours :
La ville et son agglomération sont classées en zone B1. Trois résidences ont été étudiées sur le secteur de Tours avec des situations différentes mais toutes les trois compétitives et attractives : une positionnée en plein coeur du vieux centre-ville à proximité de la gare sur un quartier à prix élevé, une seconde situé à proximité du centre-ville sur un secteur plus résidentiel, une troisième sur le secteur Nord de l'agglomération à proximité de tous types de commerces ainsi que du tramway. Au niveau des rentabilités brutes observées, on distingue des différences notamment au niveau des prix des logements sur l'hypercentre de la ville qui oscille pour un T3 entre 230 000 et 245 000 euros. Les rentabilités vont de 3.12% à 3.25%. Pour la seconde résidence étudiée, les prix sont légèrement inférieurs. Il faut compter pour un T3 un budget autour de 195 000 à 205 000 euros. Les rentabilités vont de 3.50% à 3.87%. La troisième résidence propose des logements T3 entre 177 000 et 185 000 euros mais avec des loyers relevés sur le secteur qui n'atteignent pas le plafond de la loi Pinel (pour être en adéquation avec le marché immobilier local). Les rentabilités vont de 3.88% à 4.07% sur ce type d'opération.
Toulouse :
La ville de Toulouse est en zone B1. Ainsi, elle dispose d'un plafonnement de loyer de 10.07 euros par m². Ville étudiante et attractive, elle propose de multiples programmes immobiliers neufs éligibles en loi Pinel disposant de différent prix du fait de sa notoriété. Les projets d'appartements neufs que nous allons étudier sont situés : l'un au coeur du quartier des Minimes au nord de la vieille ville, l'un au niveau du Zenith de Toulouse et le dernier sur le nord de la Ville. Les trois programmes sont issus de trois promoteurs immobiliers différents. Ainsi, le premier au niveau du quartier des Minimes comprend des taux de rentabilités "brutes" entre 2.99% et 3.07%. La seconde propose des taux autour de 3.46% et la résidence implantée sur le nord de la ville dispose de prix inférieurs et de rentabilités comprises entre 3.51% et 3.69%.
Marseille :
Deuxième ville de France en terme de population, Marseille est classée au sein de la zone A dans le cadre du dispositif de la loi Pinel. Le plafond de loyer applicable avec ce dispositif de défiscalisation est de 12.5 euros par m². La première résidence se trouve dans le 5ème arrondissement de Marseille et propose des taux de rentabilité entre 3.24% et 3.55%. La seconde est implantée dans le 4ème arrondissement à proximité de nombreux services. Les rentabilités observées sur ce projet sont comprises entre 3.45% et 3.91%. Le dernier projet étudié sur Marseille est situé dans le 2ème arrondissement de la ville au nord de l'hypercentre. Les taux de rentabilité oscillent autour de 3.8% pour un logement T3.
Montpellier :
Montpellier est une ville dynamique du sud de la France bénéficiant d'un essor économique et démographique sur les dernières années. Premier projet immobilier étudié sur Montpellier : une résidence dans au sein du quartier Antigone à l'est de l'hyper centre-ville. Les rentabilités observées sur les appartements de ce programme sont comprises entre 3.30% et 3.71%. Le second projet immobilier étudié se trouve à l'ouest du centre-ville dans le quartier de La Chamberte et comprend des taux de rentabilité autour de 3.30% à 3.60%. Le dernier projet se situe quartier Ovalie, à l'ouest de la ville où les prix sont moins importants, et dispose de rentabilités entre 3.80% et 4.00%.
Nice :
La ville de Nice est l'une des plus grandes agglomérations du Sud de la France. C'est une destination prisée et touristique. Les trois projets immobiliers neufs que nous allons analyser ont des situations différentes : le premier sur les hauts de Nice dans un cadre résidentiel, le second, à proximité du musée Matisse et le troisième à proximité du centre-ville. Pour les rentabilités observées, nous sommes ici en zone A de la loi Pinel avec par conséquent un plafonnement de loyer à 12,5 euros du m². Ainsi, sur la première résidence, nous avons des rentabilités entre 2.32% et 2.91%. Pour la seconde, les taux de rentabilité sont autour de 3.40%. Pour les appartements sur troisième projet à proximité du centre-ville, les rentabilités oscillent entre 2.62% et 2.75%.
Ce comparatif met donc en évidence les variations de prix suivant les zones Abis, A et B1. Chacune des villes étudiées ci-dessus présente des qualités. Elles font parties des agglomérations qui bénéficient de multiples programmes immobiliers neufs et qui sont privilégiées par les investisseurs en défiscalisation loi Pinel.
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